好快又過左兩個月，之前轉入既 貝萊德新興歐洲基金 同 JF日本基金 表現未如理想，分別下跌11.84%同 8.87%，決定換出，同時發現 景順健康護理基金 升穿五十天及一百天平均線，觀察了個多星期走勢似乎不錯，同時之前七月初轉入既另一隻 富蘭克林鄧普頓生物科技基金 升左 7.16%，相信熱錢正在轉向呢個行業，因此換入。
另一方面，早前保留既 施羅德台灣基金 呢兩個月都冇乜起色，與五月高位比較跌了20.79%，同買入價相比都跌左7.24%，故同時決定轉出，換入之前作牛刀小試既 生物科技基金，總持股量增至18%。
另外，兩隻礦業基金由高位回落，荷銀商品物料基金 同高位比較跌了16%，但仍比買入價高 4.82%，反而隻 貝萊德世界礦業基金 跌得比較勁，同高位比跌左25.8%，亦較買入價跌左6.18%，呢兩隻基金係我個組合入面都佔左幾大比重，遲下可能要轉一轉。
至於之前加入既三隻新基金，表現麻麻，但所佔比重唔大，加上自己始終對科技同電訊業幾睇好，因此並未轉走。反而唻緊新加既幾隻基建內需主題基金同外幣對沖基金似乎幾吸引，下個月再睇睇好唔好轉入去試下。
至 於長線組合，依然係BRIC(巴西、俄羅斯、印度同中國)，雖然新興市場呢一兩年都應該會有幾大波幅，中國又宏調，又後奧運效應，印度又通脹又加息，巴西 既商品價格又由高位回落，俄羅斯既石油同天然氣價格都下跌，不過由於係月供既長線組合，所以一於好少理，反正基金價格跌左同一筆錢仲會買多左單位，變相係 執平貨，套用返平均成本法，長線(20年以上)呢幾個市場節節向上，我要做既只係默默收集單位。
以上意見並不構成投資建議，投資涉及風險，基金價格可跌可升，本人乃證監會持牌代表，以上基金項目本人曾經或正在持有。
2008年7月2日星期三
晨早流流轉基金
一大早起左身，訓唔返，走左去睇下自己d 基金...
咦，隻匯豐印度跌得好勁，一百八十蚊跌到得返百六，好彩之前止蝕(蝕左15%)轉走左，唔係又蝕多10%。不過由匯豐印度轉入既貝萊德(之前叫美林)新興歐洲基金，都跌左4%，跌穿左100天線，希望頂得住上返去啦，唔係又要止蝕。
另一方面，之前又膽粗粗轉左去隻JF日本度，但表現都係麻麻，跌左3%多d，睇耐d 先再作打算。
再 睇睇其他基金，發現有隻富蘭克林生物科技基金呢一個月表現唔錯，五十天線升穿左一百天線，個價仲keep 住咁升上去，或者可以繼續上。同時又見隻首域中國基金已經由高位回落左成15%，雖然隻施羅德(之前叫寶源)台灣基金都由高位回落左成17%，不過諗諗下 都係睇好台灣，睇淡中國，於是就轉走中國，轉過去隻生物科技度。老實講，呢隻生物科技表現唔係話太好，風險高(19%)回報低(10%)，升跌月份一半 半，都係睇返兩個月目標15%就夠，唔能夠太貪。
講返隻台灣基金，真係比佢激死，上年12月買入，一路冇乜升跌(其實係跌左少少)，到三 月馬英九當選時一下升左10%，之後又水靜河飛，到六月果時竟然又一個月打回原形，而家輕微蝕3%，怪只怪自己貪心，四五月果陣升左15%放左佢咪好囉！ 不過，又證實左我一直相信既「基金廣告論」又一次正確。
ps. 「報紙廣告論」係指當你係各大報章雜誌巴士地鐵既廣告度見到係同一時間有好多同一種類既新基金推出，咁短期(2-3個月)內呢一個類別既基金表現都麻麻，未必一定會跌，但一定唔好指意佢會勁升。
咦，隻匯豐印度跌得好勁，一百八十蚊跌到得返百六，好彩之前止蝕(蝕左15%)轉走左，唔係又蝕多10%。不過由匯豐印度轉入既貝萊德(之前叫美林)新興歐洲基金，都跌左4%，跌穿左100天線，希望頂得住上返去啦，唔係又要止蝕。
另一方面，之前又膽粗粗轉左去隻JF日本度，但表現都係麻麻，跌左3%多d，睇耐d 先再作打算。
再 睇睇其他基金，發現有隻富蘭克林生物科技基金呢一個月表現唔錯，五十天線升穿左一百天線，個價仲keep 住咁升上去，或者可以繼續上。同時又見隻首域中國基金已經由高位回落左成15%，雖然隻施羅德(之前叫寶源)台灣基金都由高位回落左成17%，不過諗諗下 都係睇好台灣，睇淡中國，於是就轉走中國，轉過去隻生物科技度。老實講，呢隻生物科技表現唔係話太好，風險高(19%)回報低(10%)，升跌月份一半 半，都係睇返兩個月目標15%就夠，唔能夠太貪。
講返隻台灣基金，真係比佢激死，上年12月買入，一路冇乜升跌(其實係跌左少少)，到三 月馬英九當選時一下升左10%，之後又水靜河飛，到六月果時竟然又一個月打回原形，而家輕微蝕3%，怪只怪自己貪心，四五月果陣升左15%放左佢咪好囉！ 不過，又證實左我一直相信既「基金廣告論」又一次正確。
ps. 「報紙廣告論」係指當你係各大報章雜誌巴士地鐵既廣告度見到係同一時間有好多同一種類既新基金推出，咁短期(2-3個月)內呢一個類別既基金表現都麻麻，未必一定會跌，但一定唔好指意佢會勁升。
2008年1月25日星期五
按需要分析負擔
昨天說了人生價值計算的返法，今天談談按需要分析的計算。
按需要分析的做法比較複雜，首先要計算出受保人的家庭負擔，例如有否父母或弟妹要照顧，如果結了婚，那太太所需要的生活金額也要計算，而若有了小孩子，孩子的養育費用，甚至教育基金的金額也要一併考慮。
例如，供養父母的金額是每月$6000，而預期增長率跟通脹(4%)同步，預期所需年期30年，那計算得出支付父母所需要的生活費大約為250多萬...太太每月生活費為$8000，預期所需年期為60年，那太太的生活費現值則約是790多萬。
這些負擔數字是以現金流形式顯示，有時並非以簡單的平均時間值計(每期相同金額)，而是以不規則現金流(不同時期的金額會不同)去計算。
例如，孩子現在每月養育金額是$3000，6年後入讀小學時減少至每月$1500，而12年後要入讀中學，生活費又提升至$2000，到入讀大學時生活費可能增至每月$3000，再加上通脹因素，這就要用CashFlow Model 去計算了。以此計算，這筆供養費用的現值大約要64萬...
教育基金方面，現時大學費用支出每年為四萬二千元，四年總共16萬，計算18年通脹後約需35萬...
好了，計算好家庭負擔後，再計算一下個人資產及負債。這方面比較簡單，例如要供樓的人士，尚久銀行的按揭金額就是負債，但千萬不要把正在居住物業的價值放進資產那一邊，原因是居住物業是打算留給家人居住，而非打算賣出來償還債務的，所以這所物業根本不可能套現，亦不應計入資產一類。至於股票類資產，個人習慣只計算其50%-80%的價值，因為始終沒人知道將來的股價會如何，為保守起見只計算部份價值較好(若是藍籌股，可以計80%，若是二三線股，則只計算50%好了)。
如此，計算了所有資產及負債，就可以知道個人的保障需要了。例如若果以以上情況計算，假設現持有股票(藍籌股)約50萬，另有一層200物業，尚久銀行120萬，那總資產就是四十萬(五十萬的八成)，而總負債則是1,259萬(250萬父母+790萬太太+64萬子女+35萬教育基金+120萬按揭)。換句話說，所需的保障額就是$1,219萬！
「嘩！足足要一千二百多萬的保額，那保費不是很貴嗎？我買不起哦！」
是嗎？但大家有否留意到在那一千二百多萬當中，有很大部份是有固定年期的(例如，樓宇按揭的部份，只要物業供款完畢，就可以取消了！)，甚至乎這些金額是會隨年期而減少的(例如，十年後，家人的生活年期將會減少，那時的所需現值亦會減少)。
因此，根本沒必要去投保一份終身儲蓄人壽計劃，較好的做法是以定期壽險來提供足夠保障，而每五至十年再作檢討，需要時把保額減少...好了，如果那一千多萬是以定期壽險來投保大約要多少錢呢？答案是約$1,500(30歲男士，非吸煙)，一千多元只佔收入的4%-6%，絕對不能夠稱之為多。試想想，只要從收入中撥出4-6%就能夠為家人提供足夠的保險，而這筆金額更加會隨年期而逐漸減少，實在是值得認真去想一想。
當然啦，除了要為家人提供足夠保障外，自己亦應該有足夠的醫療危疾及意外傷殘保障，以防萬一。
按需要分析的做法比較複雜，首先要計算出受保人的家庭負擔，例如有否父母或弟妹要照顧，如果結了婚，那太太所需要的生活金額也要計算，而若有了小孩子，孩子的養育費用，甚至教育基金的金額也要一併考慮。
例如，供養父母的金額是每月$6000，而預期增長率跟通脹(4%)同步，預期所需年期30年，那計算得出支付父母所需要的生活費大約為250多萬...太太每月生活費為$8000，預期所需年期為60年，那太太的生活費現值則約是790多萬。
這些負擔數字是以現金流形式顯示，有時並非以簡單的平均時間值計(每期相同金額)，而是以不規則現金流(不同時期的金額會不同)去計算。
例如，孩子現在每月養育金額是$3000，6年後入讀小學時減少至每月$1500，而12年後要入讀中學，生活費又提升至$2000，到入讀大學時生活費可能增至每月$3000，再加上通脹因素，這就要用CashFlow Model 去計算了。以此計算，這筆供養費用的現值大約要64萬...
教育基金方面，現時大學費用支出每年為四萬二千元，四年總共16萬，計算18年通脹後約需35萬...
好了，計算好家庭負擔後，再計算一下個人資產及負債。這方面比較簡單，例如要供樓的人士，尚久銀行的按揭金額就是負債，但千萬不要把正在居住物業的價值放進資產那一邊，原因是居住物業是打算留給家人居住，而非打算賣出來償還債務的，所以這所物業根本不可能套現，亦不應計入資產一類。至於股票類資產，個人習慣只計算其50%-80%的價值，因為始終沒人知道將來的股價會如何，為保守起見只計算部份價值較好(若是藍籌股，可以計80%，若是二三線股，則只計算50%好了)。
如此，計算了所有資產及負債，就可以知道個人的保障需要了。例如若果以以上情況計算，假設現持有股票(藍籌股)約50萬，另有一層200物業，尚久銀行120萬，那總資產就是四十萬(五十萬的八成)，而總負債則是1,259萬(250萬父母+790萬太太+64萬子女+35萬教育基金+120萬按揭)。換句話說，所需的保障額就是$1,219萬！
「嘩！足足要一千二百多萬的保額，那保費不是很貴嗎？我買不起哦！」
是嗎？但大家有否留意到在那一千二百多萬當中，有很大部份是有固定年期的(例如，樓宇按揭的部份，只要物業供款完畢，就可以取消了！)，甚至乎這些金額是會隨年期而減少的(例如，十年後，家人的生活年期將會減少，那時的所需現值亦會減少)。
因此，根本沒必要去投保一份終身儲蓄人壽計劃，較好的做法是以定期壽險來提供足夠保障，而每五至十年再作檢討，需要時把保額減少...好了，如果那一千多萬是以定期壽險來投保大約要多少錢呢？答案是約$1,500(30歲男士，非吸煙)，一千多元只佔收入的4%-6%，絕對不能夠稱之為多。試想想，只要從收入中撥出4-6%就能夠為家人提供足夠的保險，而這筆金額更加會隨年期而逐漸減少，實在是值得認真去想一想。
當然啦，除了要為家人提供足夠保障外，自己亦應該有足夠的醫療危疾及意外傷殘保障，以防萬一。
2008年1月24日星期四
你的生命值千金...
結婚是人生大事之一，在財務策劃上，結婚後有很多地方要變動，其中包括置業的安排，教育基金的考慮，人壽保障的需要，稅務安排，以及遺產安排等...
而其最首要的，以人壽保障及遺產安排為甚。尤其是已擁有物業人事，因為一旦身故，物業的貸款餘額即會由妻子承擔，而本來二人的收入亦會即時變為只剩下一人工作，如果有了小孩子，那另一半的將來的生活就更加沉重了！
另外，根據遺囑條例，一旦立遺囑者結婚，之前所立之遺囑即會自動變成無效，而若果沒有再另立遺囑，根據無遺囑條例，所有資產將會歸屬於另一半及孩子，而自己的父母及兄弟姐妹則未必能夠由遺產中分得到任何資產！
談及人壽保險，很多人都會知道要買，但十之八九都不知道究竟要買多少。很多時候找保險代理買保險，代理給出的保額很大程度上是根據受保人提出的目標保費額來設定的，而有時甚至為了令保單更加吸引，代理可能會為客人選擇一些儲蓄成份比較高的保單，變相令投保額更加少。
其實，要計算一個人應該要買多少保險額並不難，當中比較常用的方法有兩個，其中一個是人生價值計算(Human Life Value-HLV)，另一個則是按需要分析(Need Based Analysis)。
先說人生價值計算，其實只是普通的現金流時間值(Time Value of Money)計算，假設一個人現在30歲，月收入為$25000，個人支出為$10000，預期於65歲退休，再假設通脹率為每年4%，存款利率為3%，那我們可以計算出，這人每月創造出的家庭價值(Home Taken Value)就是$15000，而他的人生生命價值就是$7,547,090。
這個750多萬是以每月$15000作為Payment(PMT)，回報率(i%)是-1%，期數(Period)是(65-30)x12=420，計算現值(PV)，得出的就是$7,547,090。這裡要留意，回報率是以-1%(負百份之一)來輸入，為的是計算出$15000每年通脹調整4%以及存款回報的3%的情況(根據Fisher Effect，nominal return=3%, inflation rate=4%, real return: 3%-4%=-1%)。
如是者，這750多萬代表這人在將來的35年，每月為家人帶來的$15000收入的現在價值。這是很簡單的DDM(Divident Discount Model-DDM)的計算。如是者，如果要買保險，投保額應該是750多萬！
但是，這方法很明顯過於簡單，因為它只考慮了受保人的工作收入，而沒有考慮他的資產及負債，更加沒有考慮他有否家庭負擔。因此，比較實際的分析方法就是按需要分析(Need Based Analysis)，這部份明天再談....
而其最首要的，以人壽保障及遺產安排為甚。尤其是已擁有物業人事，因為一旦身故，物業的貸款餘額即會由妻子承擔，而本來二人的收入亦會即時變為只剩下一人工作，如果有了小孩子，那另一半的將來的生活就更加沉重了！
另外，根據遺囑條例，一旦立遺囑者結婚，之前所立之遺囑即會自動變成無效，而若果沒有再另立遺囑，根據無遺囑條例，所有資產將會歸屬於另一半及孩子，而自己的父母及兄弟姐妹則未必能夠由遺產中分得到任何資產！
談及人壽保險，很多人都會知道要買，但十之八九都不知道究竟要買多少。很多時候找保險代理買保險，代理給出的保額很大程度上是根據受保人提出的目標保費額來設定的，而有時甚至為了令保單更加吸引，代理可能會為客人選擇一些儲蓄成份比較高的保單，變相令投保額更加少。
其實，要計算一個人應該要買多少保險額並不難，當中比較常用的方法有兩個，其中一個是人生價值計算(Human Life Value-HLV)，另一個則是按需要分析(Need Based Analysis)。
先說人生價值計算，其實只是普通的現金流時間值(Time Value of Money)計算，假設一個人現在30歲，月收入為$25000，個人支出為$10000，預期於65歲退休，再假設通脹率為每年4%，存款利率為3%，那我們可以計算出，這人每月創造出的家庭價值(Home Taken Value)就是$15000，而他的人生生命價值就是$7,547,090。
這個750多萬是以每月$15000作為Payment(PMT)，回報率(i%)是-1%，期數(Period)是(65-30)x12=420，計算現值(PV)，得出的就是$7,547,090。這裡要留意，回報率是以-1%(負百份之一)來輸入，為的是計算出$15000每年通脹調整4%以及存款回報的3%的情況(根據Fisher Effect，nominal return=3%, inflation rate=4%, real return: 3%-4%=-1%)。
如是者，這750多萬代表這人在將來的35年，每月為家人帶來的$15000收入的現在價值。這是很簡單的DDM(Divident Discount Model-DDM)的計算。如是者，如果要買保險，投保額應該是750多萬！
但是，這方法很明顯過於簡單，因為它只考慮了受保人的工作收入，而沒有考慮他的資產及負債，更加沒有考慮他有否家庭負擔。因此，比較實際的分析方法就是按需要分析(Need Based Analysis)，這部份明天再談....
2008年1月22日星期二
基金調配 - 21/1/2008
這幾天大市波幅較大，恒指由二萬五千點左右水平一下子跌了一千三百點，接著經過小小回升後又一次下跌了一千三百多點，這兩次跌幅令恒指回到二萬三千點左右水平，相信短期會有一定支持，再看看，現水平其實已經差不多回到上年八月公布港股直通車時的情況，個人認為已屬合理水平，但股市永遠是不合理的，當跌勢出現，往往會跌得比合理價更加低才開始回升。因此，未來三個月也未敢太過樂觀。
自己並沒有持有太多股票，所以股市下跌對我影響不太，相反基金的價格波動反而是我主要留意的地方。
近幾個月基金回報不算太理想，雖然不致有太大損失，但升幅卻乏善可陳，之前買入了的台灣基金(當時買入信號出現-跌穿通道底線)，可幸有5-6%回報，但之後又倒頭回落，至今微跌0.34%，而礦業基金更加出現頗大調整，相比起高位有足足16%差距，而同類形商品物料基金也好不到哪裡，相對高位也下跌了14%。拉丁美洲基金亦受礦業下跌影響，相對高位跌了16%。
反觀之前一直被指PE過高的印度基金，這次跌浪對它影響不大，但也缺乏升幅，只是原地踏步。至於中國基金，眼看大市跌了兩三成，首域中國只下跌了17%，相比匯豐中國的28%，算是不錯，而惠理基金更只跌了14%，相對上月更只是下跌8%，明顯反映出價值投資法的優點。
早前換入的太平洋科技基金在是次跌勢下也有少少回落，相比上月買入時下跌了8%，現在正等待轉至新加入的宏信科技基金，因其投資地區不只限制在亞洲區，還包括美國的Apple 及Google，始終自己真的很喜歡這兩間公司，而其新開發的iPhone及Android 又真的很吸引，相信可以在手機界佔一席位！
另外，由於礦業及拉丁美洲基金已經由高位回落了15%以上，已到達本人預設的止蝕水平，若到本月底還不能回升上去，將會賣出換入其他基金，現正物色換入的對象。
自己並沒有持有太多股票，所以股市下跌對我影響不太，相反基金的價格波動反而是我主要留意的地方。
近幾個月基金回報不算太理想，雖然不致有太大損失，但升幅卻乏善可陳，之前買入了的台灣基金(當時買入信號出現-跌穿通道底線)，可幸有5-6%回報，但之後又倒頭回落，至今微跌0.34%，而礦業基金更加出現頗大調整，相比起高位有足足16%差距，而同類形商品物料基金也好不到哪裡，相對高位也下跌了14%。拉丁美洲基金亦受礦業下跌影響，相對高位跌了16%。
反觀之前一直被指PE過高的印度基金，這次跌浪對它影響不大，但也缺乏升幅，只是原地踏步。至於中國基金，眼看大市跌了兩三成，首域中國只下跌了17%，相比匯豐中國的28%，算是不錯，而惠理基金更只跌了14%，相對上月更只是下跌8%，明顯反映出價值投資法的優點。
早前換入的太平洋科技基金在是次跌勢下也有少少回落，相比上月買入時下跌了8%，現在正等待轉至新加入的宏信科技基金，因其投資地區不只限制在亞洲區，還包括美國的Apple 及Google，始終自己真的很喜歡這兩間公司，而其新開發的iPhone及Android 又真的很吸引，相信可以在手機界佔一席位！
另外，由於礦業及拉丁美洲基金已經由高位回落了15%以上，已到達本人預設的止蝕水平，若到本月底還不能回升上去，將會賣出換入其他基金，現正物色換入的對象。
2008年1月21日星期一
買樓vs租樓
踏入2008年，其中一個不停圍繞著身邊的話題就是結婚，身邊有不少朋友相斷結了婚，而亦有很多朋友在計劃中，而說開結婚就離不開會提及買樓了。
早前跟朋友談過自己對置業的看法：其實自己對買樓並不反感，只是對於以按揭形式來買樓感到抗拒。有朋友說，租樓的價錢跟供樓差不多，而供樓供滿後層樓就是自己的，相對租樓較好。
但是，根據自己觀察發現，若果以同一物業計算，一般以七成按揭分20年供的每月供樓的款項大概比租樓多出三成至五成，如以九成按揭，更多出七成！例如以一個150萬的單位來說，如果以七成按揭借105萬(首期45萬)分20年供，利息6%，每月供款約$7500，但同一單位，租金大約$5500 左右(連管理費)，每月足足少了約$2000...
如果，以每月的差額$2000及首期45萬去投資，假設回報率9%，20年後已經累積達四百四十五萬，幾乎是樓價的三倍，試問同一物業20年後能否升值三倍呢？況且，現在只是以9%計算，如果回報率達12%，20年後就是七百幾萬，15%就是一千一百萬了！到時候，再直接以整付金額去買樓不是更好嗎？
換句話說，如果我此刻買了樓，付了四十五萬首期，每月供$7500，二十年後我得到了那層物業，但卻損失了一千多萬！
有人說，租樓住會面對業主加租的危機，到時候會被迫搬遷，而自置物業卻沒有這個風險。但是，其實自置物業也同樣面對利息上升，供樓成本增加的危機，就以之前的個案來說，如果利率由6%加至8%，那每月供款將會增加至$8783，足足多了$1200，上升了16%，但自己的收入未必能夠增加，變相支出對收入比率會上升，增加資金流動風險。
相對租樓來說，租金由於在租約簽訂時已經訂明，租約期內不會增加，因此相對風險較少，而如果他日租金真的增加，也可以搬到租金較便宜的地方去住，因此住屋支出相對穩定。相反，如果供樓開支太大，要搬屋的話由於涉及物業轉讓，一時間未必能夠賣出，而樓價亦未必合乎自己心目中的目標，故此彈性較低。
但另一方面看，如果真的面對租樓貴過供樓的情況，是否又應該買呢？
當然要買啦！但買樓並非給自己住，而是應該放租出去，由於放租的租金收入會比供樓高，即是只要付出首期之後，自己就不用再供，這是一項極好的投資，假設以首期45萬買入，每月供款及租金收入相等，假設樓價二十年後不變，仍是150萬，那平均每年回報達6.2%，而如果租金收入比供樓多$1000，那回報率將會達8%！還未計樓價一旦升值的額外回報呢！但是，買樓放租者卻又面對著不少風險，如租不出，租客拖久租金，物業維修，翻新等....
另外，如果這物業是放租出去，自己又住在哪呢？當然是住進一些租金比供樓平的物業啦！
如此，買樓自住的話，還是先以租住形式，把省下的供樓差額及首期作投資，待足夠時再一筆過付款較好，而如果發現租樓比供樓貴，那就買樓收租，讓租戶代自己供樓，自己則住進一些租金較便宜的地方。
早前跟朋友談過自己對置業的看法：其實自己對買樓並不反感，只是對於以按揭形式來買樓感到抗拒。有朋友說，租樓的價錢跟供樓差不多，而供樓供滿後層樓就是自己的，相對租樓較好。
但是，根據自己觀察發現，若果以同一物業計算，一般以七成按揭分20年供的每月供樓的款項大概比租樓多出三成至五成，如以九成按揭，更多出七成！例如以一個150萬的單位來說，如果以七成按揭借105萬(首期45萬)分20年供，利息6%，每月供款約$7500，但同一單位，租金大約$5500 左右(連管理費)，每月足足少了約$2000...
如果，以每月的差額$2000及首期45萬去投資，假設回報率9%，20年後已經累積達四百四十五萬，幾乎是樓價的三倍，試問同一物業20年後能否升值三倍呢？況且，現在只是以9%計算，如果回報率達12%，20年後就是七百幾萬，15%就是一千一百萬了！到時候，再直接以整付金額去買樓不是更好嗎？
換句話說，如果我此刻買了樓，付了四十五萬首期，每月供$7500，二十年後我得到了那層物業，但卻損失了一千多萬！
有人說，租樓住會面對業主加租的危機，到時候會被迫搬遷，而自置物業卻沒有這個風險。但是，其實自置物業也同樣面對利息上升，供樓成本增加的危機，就以之前的個案來說，如果利率由6%加至8%，那每月供款將會增加至$8783，足足多了$1200，上升了16%，但自己的收入未必能夠增加，變相支出對收入比率會上升，增加資金流動風險。
相對租樓來說，租金由於在租約簽訂時已經訂明，租約期內不會增加，因此相對風險較少，而如果他日租金真的增加，也可以搬到租金較便宜的地方去住，因此住屋支出相對穩定。相反，如果供樓開支太大，要搬屋的話由於涉及物業轉讓，一時間未必能夠賣出，而樓價亦未必合乎自己心目中的目標，故此彈性較低。
但另一方面看，如果真的面對租樓貴過供樓的情況，是否又應該買呢？
當然要買啦！但買樓並非給自己住，而是應該放租出去，由於放租的租金收入會比供樓高，即是只要付出首期之後，自己就不用再供，這是一項極好的投資，假設以首期45萬買入，每月供款及租金收入相等，假設樓價二十年後不變，仍是150萬，那平均每年回報達6.2%，而如果租金收入比供樓多$1000，那回報率將會達8%！還未計樓價一旦升值的額外回報呢！但是，買樓放租者卻又面對著不少風險，如租不出，租客拖久租金，物業維修，翻新等....
另外，如果這物業是放租出去，自己又住在哪呢？當然是住進一些租金比供樓平的物業啦！
如此，買樓自住的話，還是先以租住形式，把省下的供樓差額及首期作投資，待足夠時再一筆過付款較好，而如果發現租樓比供樓貴，那就買樓收租，讓租戶代自己供樓，自己則住進一些租金較便宜的地方。
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