買樓vs租樓

踏入2008年，其中一個不停圍繞著身邊的話題就是結婚，身邊有不少朋友相斷結了婚，而亦有很多朋友在計劃中，而說開結婚就離不開會提及買樓了。

早前跟朋友談過自己對置業的看法：其實自己對買樓並不反感，只是對於以按揭形式來買樓感到抗拒。有朋友說，租樓的價錢跟供樓差不多，而供樓供滿後層樓就是自己的，相對租樓較好。

但是，根據自己觀察發現，若果以同一物業計算，一般以七成按揭分20年供的每月供樓的款項大概比租樓多出三成至五成，如以九成按揭，更多出七成！例如以一個150萬的單位來說，如果以七成按揭借105萬(首期45萬)分20年供，利息6%，每月供款約$7500，但同一單位，租金大約$5500 左右(連管理費)，每月足足少了約$2000...

如果，以每月的差額$2000及首期45萬去投資，假設回報率9%，20年後已經累積達四百四十五萬，幾乎是樓價的三倍，試問同一物業20年後能否升值三倍呢？況且，現在只是以9%計算，如果回報率達12%，20年後就是七百幾萬，15%就是一千一百萬了！到時候，再直接以整付金額去買樓不是更好嗎？

換句話說，如果我此刻買了樓，付了四十五萬首期，每月供$7500，二十年後我得到了那層物業，但卻損失了一千多萬！


有人說，租樓住會面對業主加租的危機，到時候會被迫搬遷，而自置物業卻沒有這個風險。但是，其實自置物業也同樣面對利息上升，供樓成本增加的危機，就以之前的個案來說，如果利率由6%加至8%，那每月供款將會增加至$8783，足足多了$1200，上升了16%，但自己的收入未必能夠增加，變相支出對收入比率會上升，增加資金流動風險。

相對租樓來說，租金由於在租約簽訂時已經訂明，租約期內不會增加，因此相對風險較少，而如果他日租金真的增加，也可以搬到租金較便宜的地方去住，因此住屋支出相對穩定。相反，如果供樓開支太大，要搬屋的話由於涉及物業轉讓，一時間未必能夠賣出，而樓價亦未必合乎自己心目中的目標，故此彈性較低。

但另一方面看，如果真的面對租樓貴過供樓的情況，是否又應該買呢？

當然要買啦！但買樓並非給自己住，而是應該放租出去，由於放租的租金收入會比供樓高，即是只要付出首期之後，自己就不用再供，這是一項極好的投資，假設以首期45萬買入，每月供款及租金收入相等，假設樓價二十年後不變，仍是150萬，那平均每年回報達6.2%，而如果租金收入比供樓多$1000，那回報率將會達8%！還未計樓價一旦升值的額外回報呢！但是，買樓放租者卻又面對著不少風險，如租不出，租客拖久租金，物業維修，翻新等....

另外，如果這物業是放租出去，自己又住在哪呢？當然是住進一些租金比供樓平的物業啦！

如此，買樓自住的話，還是先以租住形式，把省下的供樓差額及首期作投資，待足夠時再一筆過付款較好，而如果發現租樓比供樓貴，那就買樓收租，讓租戶代自己供樓，自己則住進一些租金較便宜的地方。